Kde jste: Titulní stránka > Hyposervis > Aktuality

Místo nemovitosti směnka

Půjčit si peníze třeba na zateplení nebo novou fasádu může kromě družstva i společenství vlastníků.
Neručí ale nemovitostí.
Vzít si úvěr na opravu panelového či cihlového domu není v případě, že ho vlastní družstvo, nic složitého. Na valné hromadě si odsouhlasí výši úvěru a vzhledem k tomu, že je bytové družstvo vlastníkem domu, dá ho bance do zástavy. Lidé, kteří v bytech žijí, jsou v nájemním vztahu, a i když vlastní družstevní podíl, nemovitost jako takovou nevlastní.
„Maximální výše hypotečního úvěru je omezena maximální výší průměrného úvěrového zatížení na jednu bytovou jednotku, což je 500 tisíc korun,“ uvádí Kateřina Bílá za hypoteční banku Wüstenrot. Jiné je to ale v případě společenství vlastníků. Místo zajištění nemovitostí po nich banky požadují zajištění jinou formou, a sice pomocí krycí blankosměnky, což je listina, která dokládá existenci finančního závazku. Jde o „neúplnou“ směnku, ve které není vyplněna výše dlužné částky. Banka si ji uschová a v případě, kdy věřitel nesplácí úvěr, jak by měl, částku jednoduše dopíše. Pokud ani poté dlužník nereaguje, začne banka vymáhat pohledávku soudně.
Samozřejmostí je pojištění nemovitosti, banky přitom požadují zástavu pohledávek z pojistného plnění. Banky zajímá výše příspěvků do fondu oprav. A účel úvěru Společenství vlastníků musí schválit nejen výši a přijetí úvěru, ale také odpovídající částku příspěvku do fondu oprav, která musí krýt výši splátky. Banky přitom chtějí mít na běžném účtu obvykle dvě až tři splátky dopředu, ke kterým si zřizují zástavní právo.
Při schvalování úvěru pak banku nezajímá bonita jednotlivých vlastníků bytů, ale právě objem prostředků ve fondu oprav a nová výše příspěvků. Bez jejího schválení pak nelze výši příspěvků snížit. Chce také znát přesný účel úvěru. „Je důležité, aby už byla vybrána firma, která rekonstrukci provede,“ říká Milan Roček, ředitel Hyposervisu. Schvalování pak kvůli zcela individuálnímu posuzování trvá zhruba měsíc.
Další podmínkou banky je, že během splácení úvěru (nejčastěji patnáct let, ale může to být i déle) nemůže společenství vlastníků přijmout bez souhlasu banky jiný úvěr. „Je to podmínka například řady hypotečních smluv a firemních úvěrů, což si lidé často vůbec neuvědomují,“ říká Roček. Banky také obvykle chtějí informovat o změně vlastníků bytových jednotek, ačkoli to na průběh úvěru vliv nemívá.
Úvěr zajištěný blankosměnkou nabízejí některé banky i pro družstva. V případě, že je vlastnictví kombinované - část družstevní a část ve společenství vlastníků -, jsou podle Ročka možné obě varianty úvěrů. „Teoreticky by měla být možná i jejich kombinace, prakticky jsem se s tím ještě nesetkal,“ popisuje Roček.
Úroky se pohybují okolo pěti až 5,5 procenta Výše úroku se přitom neliší. V obou případech zajištění se roční úroková sazba v současné době pohybuje kolem pěti až 5,5 procenta, zhruba mezi sazbou klasických hypoték a firemních úvěrů. Platí to v případě, že jde o anuitní splátku s fixní sazbou, tedy stejně jako u klasické hypotéky sazbou vázanou na určitý počet let, například na tři roky.
Kromě toho je u některých bank možné zvolit i variabilní úrokovou sazbu, která sestává ze dvou částí -základní sazby banky a marže. Bývá o něco nižší než fixní sazba (zhruba o půl procentního bodu), ale není jistota, zda banka základní sazbu nezvýší, což podle smlouvy může kdykoli udělat. „V případě, že banky nabídnou fixní sazbu okolo 5,5 procenta, volil bych s ohledem na současnou ekonomickou situaci raději tu,“ uvádí Roček.
Spolu s variabilní úrokovou sazbou nabízejí banky i degresivní splácení, což znamená, že se úrok počítá každý měsíc z aktuální výše zbývajícího dluhu - jistiny. Výše úroku v rámci měsíčních splátek postupně klesá, a tím tedy klesá i výše splátek. První splátka je tak nejvyšší, poslední nejnižší.
Za poskytnutí úvěru si banky zpravidla účtují poplatky. Podobně jako u klasické hypotéky jde nejčastěji o necelé procento z výše úvěru. Stejně tak si účtují poplatek za předčasné splacení. Jeho výše může záviset i na tom, zda dojde ke splacení vlastními penězi, což je levnější, nebo cizími. Na rozdíl od klasických hypoték pro fyzické osoby bývají ale v těchto případech poplatky za předčasné splacení nižší -zhruba jedno až tři procenta z předčasně splacené částky úvěru