Kde jste: Titulní stránka > Hyposervis > Aktuality

Hypotéka a DPH po 1. 1. 2008

Hyponews 10/2007

V souvislosti s nedávno schválenou vládní reformou veřejných financí vyvstalo několik otázek, které se týkají hypotečního financování. Asi nejzásadnější otázkou se zdá být následující: jak se změna výše DPH od roku 2008 dotkne skupiny klientů, kteří se nachází uprostřed hypotečního procesu, a jejichž úvěrové prostředky by měly být čerpány až v roce 2008? Na tuto otázku a další s ní související odpovídá Pavel Bultas, projektový manažer společnosti Hyposervis a.s.

Co se vlivem vládní reformy od 1.1. 2008 změní?
Prvně je to výše zvýhodněné sazby DPH. Ta je nyní 5% a spadá do ní například i veškerá bytová výstavba. Od 1.1.2008 se však zvýhodněná sazba DPH zvyšuje na 9%.
Druhou změnou, která nás může se začátkem příštího roku potkat, je konec výjimky EU na zvýhodněné DPH na veškerou bytovou výstavbu. To ale ještě není definitivně rozhodnuto. Pro takový případ zavádí vládní reforma definici tzv. „sociálního bydlení“, které by v každém případě zůstalo se sníženou DPH 9%. Jedná se o byty s maximální plochou 120 m2 a rodinné domy do 350 m2.

Jak se reforma dotkne klientů, kteří již zakoupili byt, zaplatili část ceny a zbytek prostředků hodlají doplatit po 1.1.2008?
V případě, že se jedná o nemovitost, která splňuje definici sociálního bydlení, měli by klienti u té části ceny, kterou hodlají zaplatit až v roce 2008, zaplatit o 4% více. Jde-li o nemovitost, která nespadá do kategorie sociálního bydlení a pokud výjimka EU nebude prodloužena, pak se doplatek těchto cen navýší o 14%.
Pro lepší ilustraci dám příklad: klient koupil v novém bytovém projektu byt 100 m2 za 4 mil. Kč. Zatím zaplatil 2 mil. Kč a zbytek - dle splátkového kalendáře – má uhradit po 1.1. 2008. Pak by takový klient měl standardně doplatit nikoliv 2 mil. Kč, ale 2 080 000 Kč. Kdyby daný byt měl více jak 120 m2, pak by musel doplatit dokonce 2 280 000 Kč.

Pak je tedy jasné, že je pro klienty maximálně výhodné zaplatit co nejvyšší částku ještě letos, je to tak?
Přesně tak. Čím větší částku klient převede na účet developera ještě letos, tím více na DPH ušetří. Dřívější „dobrovolné“ zaplacení je ale potřeba důkladně zvážit, protože pokud klient čerpá hypotéku, musí počítat s tím, že bance začne platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Banky navíc před čerpáním úvěru požadují, aby klient developerovi doplatil celou část kupní ceny, která je financovaná z vlastních prostředků. Zaplatit z hypotéky dříve se tak vyplatí jen tam, kde předpokládáme dokončení projektu v průběhu první půlky příštího roku.

Jenomže mnozí developeři mají určitý splátkový kalendář, který počítá s čerpáním v roce 2008. A pak i banky, u kterých mají lidé sjednány hypoteční smlouvy, jsou vázány těmito termíny. Lze se splátkovými kalendáři vůbec hýbat?
V mnoha případech ano, některé banky jsou schopné udělat výjimku. Jedná se většinou o banky, které financují výstavbu projektu, a také ty, u kterých jsou hypotéky dopředu předjednány včetně veškerých výhod. Hyposervis s těmito bankami poslední týdny intenzivně vyjednával a pro své klienty tuto výhodu změny platebního kalendáře zajistil.

Jak má ale postupovat klient, kterému se kupní cena navýší, ale klient nemá příslušnou hotovost, aby tento rozdíl v ceně doplatil? Lze to vyřešit dodatkem ke stávající smlouvě o hypotečním úvěru?
Bohužel, ke stávající smlouvě dodatek o navýšení jistiny vypracovat nelze. Daný klient může tuto situaci vyřešit buď novým účelovým úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. Každopádně každému takovému klientovi rádi s potřebným dofinancováním pomůžeme.

O kolik bytových projektů, kde lze hypotéku s pomocí Hyposervis vyčerpat ještě letos, se jedná?
Jde zhruba o 20 – 25 bytových projektů. V rámci některých bank zde Hyposervis dojednal možnost vyčerpat 75 – 100% hypotečního úvěru ještě před začátkem roku 2008.